Gewijzigd besluit btw-heffing onroerende zaken
De staatssecretaris van Financiën heeft een besluit over de heffing van btw bij de levering van onroerende zaken en de verhuur van onroerende zaken gewijzigd. De wijzigingen in de zogeheten Vastgoedbesluit houden verband met ontwikkelingen in de jurisprudentie en in de regelgeving en met beleidsmatige aanpassingen. Het besluit behandelt onder meer de goedkeuringen voor situaties waarin de levering en de verhuur van onroerende zaken op verzoek worden belast. Richtlijnen over het recht op aftrek van btw bij de levering en verhuur van onroerende zaken zijn opgenomen in het besluit ’Omzetbelasting, aftrek van omzetbelasting’ uit 2020.
In wezen nieuwbouw
De levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een ingrijpende verbouwing van een bestaand gebouw kan tot gevolg hebben dat een nieuwe onroerende zaak ontstaat. Volgens een arrest van de Hoge Raad uit november 2022 is dat alleen het geval bij wijziging van de bouwkundige constructie. In het besluit wordt naar dit arrest verwezen. Een verbouwing is niet snel zó ingrijpend dat daardoor in wezen nieuwbouw ontstaat.
Wijzigingen in de uiterlijke herkenbaarheid of de functie van het gebouw of de omvang van de investeringen kunnen aanwijzingen zijn dat de verbouwing in bouwkundig opzicht ingrijpend is geweest. De vraag is hoe het arrest van de Hoge Raad zich verhoudt tot arresten van het Hof van Justitie EU over deze materie.
Bestrating
Klinkerbestrating kwalificeert onder voorwaarden als een gebouw voor de btw. Dat is het geval wanneer de bestrating deel uitmaakt van een geheel, dat bestaat uit drainage en terreinverlichting. Ook klinkerbestrating met een fundering, die in asfalt is ingelegd, vormt een gebouw. Eenvoudig te verwijderen klinkerbestrating, die geen deel uitmaakt van een geheel, kwalificeert niet als een gebouw. Dit geldt ook voor een terrein dat is voorzien van stelconplaten.
Ingebruikneming gebouw
De levering van een gebouw is van rechtswege belast als deze plaatsvindt vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikname. Bepalend is het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van een gebouw in overeenstemming met de bestemming daarvan. Volgens het besluit is daarvan sprake zodra er feitelijke handelingen in het gebouw plaatsvinden die zijn gericht op het duurzame gebruik.
Bij een gebouw, dat bestaat uit meerdere zelfstandige gedeelten, kan de ingebruikneming gefaseerd plaatsvinden. Als een gebouw voor de btw-heffing niet is te splitsen in zelfstandige gedeelten, vindt de eerste ingebruikneming van het gehele gebouw plaats als het eerste deel van het gebouw in gebruik wordt genomen.
Servicekosten
In de vorige versie van het besluit stond dat servicekosten het btw-regime van de verhuur volgen. Dat ligt nu genuanceerder. Als een individuele huurder of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen en de servicekosten afzonderlijk op de factuur worden vermeld, is de doorbelasting van de servicekosten belast met btw. Volgens het besluit is daarnaast sprake van een afzonderlijke (belaste) dienst als de verhuurder kosten voor warmte en/of koude in rekening brengt, indien het verbruik per huurder individueel bepaald kan worden. Dat geldt ook als de huurder de warmte en koude verplicht van de verhuurder moet afnemen.
Verhuurders mogen tot 1 januari 2025 de huidige praktijk voortzetten.
Verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen
De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op of nabij een verhuurde woning vormt een bijkomende prestatie bij de verhuur. Deze verhuur is vrijgesteld van btw. Er geldt een overgangsregeling voor verhuurders, die voor 2023 de btw op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek hebben gebracht. Gedurende de herzieningstermijn mogen deze verhuurders uitgaan van belaste verhuur van de zonnepanelen, om herziening van de aftrek te voorkomen.
Optie voor belaste verhuur
De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen opteren voor belaste verhuur als de huurder de zaak gebruikt voor btw-belaste activiteiten. De huurovereenkomst dient een aantal formele voorwaarden te omvatten. Als dat niet het geval is, geldt de vrijstelling voor de verhuur. De staatssecretaris heeft goedgekeurd dat de verhuur ondanks formele gebreken toch belast is wanneer is gehandeld of rechtsgeldig is geopteerd voor een btw belaste verhuur. Het formele gebrek dient binnen een redelijke termijn na ontdekking te worden hersteld.
Ook interessant voor jou
Een ondernemer kan de omzetbelasting, die door andere ondernemers aan hem voor door hen verrichte leveringen en diensten in rekening is gebracht, in aftrek brengen. Voorwaarde is dat de goederen en diensten door de ondernemer worden gebruikt in het kader van zijn onderneming. Volgens de Hoge Raad geldt in beginsel de persoon aan wie door een ondernemer een factuur is uitgereikt waarin hij wordt genoemd als degene aan wie de levering of dienst is verricht als afnemer van de prestatie. Behoudens tegenbewijs is deze persoon degene die recht heeft op aftrek van voorbelasting indien aan de voorwaarden daarvoor is voldaan.
Een bv kocht een auto voor een bedrag van € 85.000. In dit bedrag was € 13.245 aan omzetbelasting begrepen. De bv heeft dit bedrag aan omzetbelasting als voorbelasting in mindering gebracht op de aangifte omzetbelasting. Een maand later verkocht de bv de auto aan haar dga voor € 15.000, inclusief € 1.122 aan omzetbelasting. De auto is door de oorspronkelijke verkoper direct geleverd aan de dga. Na een boekenonderzoek heeft de Belastingdienst de aftrek van voorbelasting bij de bv gecorrigeerd door het opleggen van een naheffingsaanslag. De correctie bedroeg per saldo € 12.123.
In de procedure over de naheffingsaanslag was onder meer in geschil of de bv ter zake van de levering van de auto recht heeft op aftrek van voorbelasting. Een ander punt van geschil was of het verschil tussen aan- en verkoopprijs van de auto, dat als verkapte dividenduitkering is aangemerkt, onderdeel is van de vergoeding voor de overdracht van de auto aan de dga. De rechtbank diende daarnaast de vraag te beantwoorden of sprake is van misbruik van recht, waardoor geen recht bestaat op aftrek van voorbelasting en of de vergrijpboete terecht is opgelegd.
De rechtbank stelde vast dat de factuur op naam van de bv is gesteld en dat zij daarin wordt verplicht die factuur te betalen. Niet in geschil is dat de bv de factuur heeft voldaan. De Belastingdienst betwistte dat de bv de afnemer van de auto is. Het is daarom aan de Belastingdienst om te bewijzen dat de levering van de auto niet aan de bv is verricht. De Belastingdienst wees erop dat het kenteken van de auto niet op naam van de bv is gesteld en dat de auto niet is gebruikt binnen de onderneming van de bv. De auto is bij de oorspronkelijke verkoper blijven staan tot na het moment waarop deze was doorverkocht door de bv aan de dga. De bv heeft geen nader bewijs aangedragen waaruit blijkt dat zij de afnemer is van de auto. De naheffingsaanslag is daarom terecht en niet te hoog opgelegd.
Hoewel het kabinet demissionair is en het Belastingplan dus beleidsarm, is het totale pakket aan wetsvoorstellen omvangrijker dan ooit tevoren. Het pakket Belastingplan 2024 bestaat uit niet minder dan 15 wetsvoorstellen, met een breed palet aan maatregelen op verschillende terreinen. Het eigenlijke wetsvoorstel Belastingplan 2024 omvat zoals gebruikelijk maatregelen met een budgettair effect.
Gelet op de demissionaire status van het kabinet en met de verkiezingen in aantocht is de vraag wat er van al deze plannen terecht komt. De verwachting is dat alle partijen zich zullen willen profileren en hun stempel drukken op de uiteindelijke maatregelen.
